“不是每个城镇都要长成巨人。”的确，如果说“上一程”的城市化是比哪个城市摊得大、地标性楼宇建得多，那么“下一程”就要比这些大大小小、高高低低的楼宇里集聚了多少产业、创造了多少效益、办公人群有什么样的生活质量、有没有活跃的经济文化技术活动等。毕竟“城市”是由“城”和“市”构成的，有“城”无“市”或有“市”无“城”，都不能谓之“城市”。城市发展要有产业作支撑，才能防止“空心化”；产业发展要以城市为依托，才能防止“孤岛化”。当前，我国的城市化进程正遭遇瓶颈，楼宇经济也面临拐点期，迫切需要转型发展。

楼宇经济发展过程中，常常面临老城区、新城区、既有老城区又有新城区的城区如何分类施策的问题。新城区楼宇硬件条件不错，但大多交通等设施配套跟不上；老城区设施配套好一些，但大多面临楼宇老化、车位不足、交通堵塞等问题。因此，新城区、老城区的楼宇经济发展肯定得有不同的思路和措施。随着城市化的推进和工业的升级换代，几乎每个城市都面临着城区工厂外迁、原址重新定位的问题。工厂外迁不仅容易导致产业的空心化，还容易导致“城市记忆”的流失。

如何利用好被视为城市化进程中“碍眼屏障”的旧厂房、旧车间等工业遗存?这也是我们多年前就提出的楼宇经济发展与工业遗产保护利用的问题。2019年6月12日至13日召开的“第五届中国楼宇经济峰会”,就是围绕这个主题展开研讨交流的。在这方面,上海黄浦区、北京朝阳区、南京秦淮区、杭州拱墅区、重庆渝中区、广州越秀区、宁波海曙区等,都有着丰富的实践经验。它们通过“退二进三”将传统制造业逐步迁出中心城区,就地进行资源重组、结构调整,有的改造成了文化创意园区,有的改造成了艺术街区,有的改造成了金融街区……从而形成了一幢幢集办公、生产、加工于一体的都市型工业楼宇。最典型的案例有上海的8号桥、北京的798艺术街区、南京的1865创意产业园、杭州的LOFT49等。如果把楼宇经济发展比作一场球赛,那么,楼宇建设可以看作是球赛的“上半场”,有机更新则是其“下半场”。当然,这里所说的有机更新,一定程度上带有城市运营的味道。

当前,商务楼宇已经由“增量时代”转变为“存量时代”,城市转型的动力、消费升级的引力、存量盘活的压力,成为驱动城市有机更新的三支力量。许多城市面临新城区大量新建楼宇需要盘活、老城区许多老楼宇需要更新的“双重压力”。这边的新楼宇招商还没完成,那边的老楼宇又在等着更新了。很显然,有机更新是推动商业布局、商务布局和城市变革的重要动力。城市更新不是简单的拆了重建,而是要与老城区的文化、历史有机结合起来,让它在新时代发挥新的作用。旧建筑是城市的基因,承载着一个城市的历史文脉,只有充分尊重过去才会有成功的“更新”。所以,对于一个老城区楼宇的更新改造而言,因为许多东西都已经是固有的了,许多时候可能需要以“修旧如旧”为主,“螺蛳壳里做道场”必须十分注重生产空间集约、生活空间宜居、生态空间秀美,寻找利于楼宇经济融合发展的新路径,做到生产、生活、生态的有效契合。在这方面,重庆渝中区、广州越秀区、宁波海曙区有很多值得学习的经验。

如何搞好楼宇的有机更新?途径可以有许多种,但其中不可或缺的要素至少有三个,那就是必须要在其中植人体验、场景、情怀等要素。首先,要注重区域功能的融合与提升。要树立现代服务业集聚区、城市综合功能区、城市综合体理念,将适当的商业、休闲、旅游、体育、文化、教育、医疗等配套设施引进楼宇、街区、园区,混合布设商务区、商业区、休闲区等,使生产、生活、生态融为一体,为楼宇中的“上班族”提供丰富、便利的生活条件。其次,要注重公共空间的挖掘和整合。通过对街巷空间的打通、边角空间再利用、内部空间公共化、道路空间再分配等,为街区的消费、休闲活动提供尽可能多的公共空间载体。

结合古建筑、工业遗存等所形成的文化休闲广场和历史保护建筑群进行空间整治、生态绿化,营造休闲的空间和氛围。北京、重庆等地在楼宇地下空间利用方面积累了许多值得学习的宝贵经验。最后,要注重公共交通的导引和优化。优化公交线路、公交站点的设计,便利楼宇周边的交通。通过实行线路优化、错时上下班、分时导引等措施,疏通楼宇周边机动车交通、慢行交通,缓解上下班高峰期楼宇周边的短时交通压力,避免影响公共空间品质。